近日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，并对宏观经济运行、房地产企业、中概股、平台经济治理等市场热点问题进行了回应。随后，一行两会、财政部、外汇局等部门迅速响应，传达学习金融委专题会议精神，研究部署相关工作，并释放出全力维护资本市场平稳运行的信号。其中，针对房地产业的发展，金融委会议强调“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”；随后，相关部门纷纷表态将积极防范化解房地产市场风险，并提出“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目”等政策措施。这是继去年央行金融机构座谈会、中央经济工作会议后，关于促进房地产业良性循环和健康发展的又一次重要会议，对于当下处于深度调整过程中的房地产业形成重大利好。

　　改革开放以来，伴随着我国城镇化的快速推进，房地产业蓬勃兴起并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在促进消费、扩大内需、拉动投资、带动就业等方面发挥了重要作用。然而，近年来，一些房地产公司在多重因素的影响下出现流动性危机,陆续步入爆雷阶段并在2021年将房企债务风波推向高潮。根据贝壳研究院统计数据，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。问题是时代的声音。目前房地产业普遍面临着流动性紧张和违约风险增加等问题，究其原因，既不是政策调控造成的，也不能完全归咎于房地产商的经营不善，而是多年来房地产业“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式与现阶段的市场需求已不相适应，迫切需要构建适应中国经济发展新常态的“新发展模式”。具体来看，政府层面将加快制定“向新发展模式转型的配套措施”，包括土地、住房、投融资和税收等方面的政策，推动实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标；房地产企业则应尽快调整经营发展模式，一方面应围绕实体经济提升产品与服务品质，另一方面应坚持“租购并举”，在商品房建设的基础上，大力加强保障房以及租赁住房建设。

　　从长远看，构建“新发展模式”不能一蹴而就，需要一个逐步推进的过程，但当下亟待解决的首要问题是房地产业的风险化解和市场出清。也就是说，需要寻找一种市场化方式，既能加快困境房企的资产处置，又能促进整个房地产业的结构性调整，更能保护消费者合法权益，而并购重组无疑就是推动房地产业软着陆的有效手段。为此，去年以来，相关部门出台一系列支持政策：2021年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，对于该类项目并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，即不纳入“三道红线”内；同月，银保监会进一步表示要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。伴随着政策暖风，今年以来，房地产业的并购重组取得一定进展，据财联社消息，一些制定债务重组计划的民营房企正加强与国有房企的接洽，拟通过引入战投的方式与国有房企共同合作开发项目；招商蛇口注册发行并购票据，首期发行规模为25.8 亿元，其中 12.9 亿元将用于收购住宅项目公司股权。

　　虽然有政策层面的大力支持，但从整体上看，目前房地产业并购重组的市场热度并不高，Wind数据显示，今年1月—2月，房地产开发、房地产服务等领域共产生88条并购动态，较去年同期降低20.72%。笔者认为，并购市场热度未达到预期的原因主要集中在三个方面：一是民营房企“惜售”优质项目。部分民营困境房企拥有大量优质项目，但由于目前市场投资者普遍存在观望心理，甚至抱有“秃鹫”围猎的心态，因此项目价格难以达到转让方预期，造成困境房企出售意愿不强。二是国有房企投资较为审慎。作为国家队，国有房企并购重组民营困境房企，会产生较大社会影响力并提振整个房地产市场的信心。尽管一些国有房企参与并购重组的意愿很强，但出于风险控制和交易合规的考虑，国有房企在投资决策上更为审慎，在程序上也更为复杂，目前真正实现并购的项目还不多。三是困境房企并购流程相对复杂。困境房企普遍存在较多的历史遗留问题，资产负债表结构较为复杂，一些企业还存在隐性债务等风险隐患，因此要厘清并穿透困境房企负债、准确进行资产或股权定价、组织开展尽调等工作都存在较大难度，对并购操作环节提出较高要求。

　　而作为中国特色的并购交易平台，产权市场恰好能够充分发挥阳光化、市场化的平台属性，为破解目前的房地产市场“困局”提供有力支撑。首先，产权市场“公开、竞争”的制度设计可有效解决民营房企资产如何定价的难题。“公开”即改变过去私下寻找投资人渠道窄、效果差的做法，通过产权市场强大的信息披露能力来发现价格、发现投资人；“竞争”即充分引入竞争机制，多个买方竞争一个交易标的，有效杜绝权力与私利的联系，以市场化手段公允、合理定价。以笔者所在的北京产权交易所（以下简称北交所）为例，在项目推介方面，北交所可通过主流媒体宣传报道，以及借助已建成的北交直播、微信公众号、官方抖音号、视频号等新媒体矩阵，对项目进行全方位立体式的宣传推介，最大限度征集意向投资人；在交易撮合方面，北交所搭建了投资人智能信息服务平台——“北交汇投”，汇聚了超过11000家专业投资机构，其中大型地产领域的投资人超过3000家，能够在项目精准推送、撮合交易等方面发挥积极作用；在发现价格方面，通过网络竞价、动态报价等交易模式推动意向竞买人展开公开、公平、公正的竞争，通过提供并购贷款等融资服务产品为意向竞买人充分竞争提供支持，多维度促成市场价格的形成。其次，产权市场健全的合规管理体系可为国有企业对外投资构筑“防火墙”。目前，在党中央、国务院相关政策指引下，产权市场已形成一整套较为完备的交易制度和规则体系，能够确保各类业务的规范操作；同时，各交易机构严格落实监管要求，从业务审核、内部控制等多方面入手，将风险防控工作有效融入到日常经营和业务活动中，建立起完善的风险防控体系；此外，基于信息系统的日常监测和地方政府与相关部委的定期不定期检查，产权市场还形成较为严密的外部监管机制。在以上一系列措施的保障下，国有房企通过产权市场并购重组民营房企或相关优质项目，可完全打消在交易合规性和风险防控方面的疑虑。也就是说，产权市场不仅能服务国有企业规范处置资产或进行融资，还能为国有企业开展并购提供有力支撑。第三，产权市场的专业服务能力可完全满足并购重组的业务需求。在长期的业务实践中，产权市场积累了处理复杂并购项目的丰富经验，特别适合于为非标准化产品提供各种资本市场服务，尤其对于债权债务关系复杂的资产，能够为其量身定制解决方案，提供贴身服务和全流程辅导，具有明显优于其他资本市场的优势；此外，产权市场交易周期较短，一般1-6个月即可完成交易实现资产的变现盘活，可满足困境房企资产、负债均需快速瘦身的要求。

　　“好雨知时节,当春乃发生”，在当下房地产业构建“新发展模式”的新征程中，产权市场完全具备能力也十分愿意参与到相关工作中，我们相信，通过产权市场开展并购重组，困境房企定能尽快寻找到“白衣骑士”，优质房企定能进一步做强做优做大，房地产业良性循环和健康发展的新局面指日可待。