推进土地二级市场建设 助力城市有机更新——平谷区体育综合服务中心项目案例

　　2022年6月27日，北京市土地二级市场首宗转让项目——北京市平谷区渔阳地区平谷体育中心西路3号院平谷区体育综合服务中心划拨国有建设用地使用权转让项目在北交所实现成交。该项目是贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》的有效实践，对提高存量土地资源配置效率，提升节约集约用地水平，助力城市有机更新有着重要意义。

　　破冰——推动土地要素市场化配置

　　1993年，党的十四届三中全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，第一次以中央文件形式提出“加强土地二级市场的管理”的概念。土地二级市场是指土地使权人将建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为的总称，体现着土地使用权人之间的交易行为。土地二级市场作为我国土地市场体系中不可或缺的重要组成部分，其稳定运行对于盘活存量建设用地，促进节约集约用地具有重要意义。

　　近年来，随着我国经济发展方式转变，产业结构调整升级，各交易主体对土地二级市场的需求日益强烈，交易活动逐渐活跃，相关问题也逐步凸显。如何发挥好土地二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，保证我国土地市场的平稳健康发展，是亟须解决的重大课题。

　　2019年7月，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》）印发，是中国首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件。北京市于2021年6月印发《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10号，以下简称《实施意见》），为北京市推进土地一、二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场指明了方向。

　　北京市土地二级市场建设筹备阶段，北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规划自然资源委）通过调研进一步明确：将依托北交所“北交互联”系统为基础架构，搭建土地二级市场交易监管平台和交易系统。2021年6月起，北交所按照市规划自然资源委“突出重点、同步展开、试点先行、整体推进”的工作思路，积极推进土地二级市场交易平台建设工作。

　　试点——北京土地二级市场首宗项目挂牌转让

　　2021年9月，市规划自然资源委初步选取平谷区体育综合服务中心项目作为试点项目，探索通过北京市土地二级市场进行转让交易。

图：平谷区体育综合服务中心外景

　　该项目位于平谷新城01街区顺平路与洳河大桥交叉口西北侧，用地面积约1.60万平方米，总建筑面积约3.01万平方米，建筑层数地上16层。

　　试点项目现状为国有划拨土地，证载用途为文体娱乐用地。为推进土地资源优化配置，结合控规编制工作，平谷区充分挖掘存量资源，着力补齐地区配套短板，编制项目规划综合实施方案，确定新规划用途为商业用地（B1），以期通过闲置资源的盘活利用，助力城市有机更新。同时，依据市级文件中关于“划拨用地+特殊情形”的相关规定，针对该项目开展转让实施全流程试点，打通国有建设用地使用权变更用途转让操作路径，推进土地资源优化配置。

　　4月20日，该项目在北交所公开挂牌，作为北京土地二级市场首宗转让项目，该项目具有“政策新、路径新、项目新”等特点，北交所高度重视，精心组织，为该项目提供了从政策咨询、进场辅导、交易服务、融资服务等在内的全流程服务，以期将该项目做成精品，做出示范效应。具体来看：

　　首先，北交所提前介入，通过高效工作机制，力促项目顺利进场。在获悉项目转让信息后，北交所随即成立由业务部门、法律部门、交易审核部门以及律师团队组成的工作专班，对各方提出的问题做到“随问随答”，并通过精简受理材料，大幅压缩了办理时间，实现该项目顺利进场。

　　其次，利用北交所成熟的交易体系和高效的服务能力，力促项目高效成交。该项目在北交所挂牌期间，北交所做好意向受让方的咨询及登记工作，及时回应意向受让方关切的问题。

　　赋能——盘活土地资源助力城市更新

　　2022年6月20日，该项目信息披露日期截止，北交所1个工作日内完成受让方资格确认，确认受让方为北京市谷财集团有限公司，转让方与受让方于资格确认当日签订《建设用地使用权转让合同》；6月27日，市规划自然资源委平谷分局与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》，确定最终成交价格3.55亿元，实现政府土地出让收益0.37亿元。7月18日，该项目在北交所顺利完成成交工作并取得《实物资产交易凭证》。在整个交易过程中，北交所全力配合规划自然资源管理部门开展并联审批，项目实现“多规合一”审批、地价评估评审、出让方案审批、公开挂牌交易、签订出让合同等8个环节7个工作日完成，节省63个工作日，实现了“企业少跑腿、服务零距离”。

　　值得一提的是，在该项目交易过程中，北京银行城市副中心分行为受让方发放贷款1.59亿元，用于支付平谷区体育综合服务中心项目的部分对价。此单贷款的落地，不仅为土地二级市场与金融机构搭建起了畅通、便利的对接通道，也为更多有资金需求的受让方提供了新的融资思路。

　　该项目作为北京市首宗土地二级市场交易项目，在助力城市有机更新、推动更多土地二级市场交易项目进场等方面具有较强的示范作用和带动效应。

　　首先，该项目的顺利完成，体现了通过市场化机制盘活存量土地，助力城市更新的典型意义。据悉，该项目成交后，受让方谷财集团有限公司为加速盘活闲置国有资产，将借助于万达集团丰富的城市综合体招商运营经验及商业资源和良好的品牌效应，未来该地块将建成平谷万达锦华酒店。

　　其次，该项目作为在北交所打造的北京市土地二级市场交易服务平台（以下简称交易服务平台，网址：https://land.cbex.com）上完成的首宗北京市土地二级市场交易项目，在交易过程中体现出信息公开、交易透明、操作规范等特点，有效解决了信息不对称、资产价值挖掘不充分等问题，为有效盘活存量土地资源，提升土地价值，更好实现土地二级市场要素的自由流动打下基础。

　　合抱之木，生于毫末。未来，北交所将锚定“提高存量土地资源配置效率，提升节约集约用地水平，助力城市有机更新”的重要目标， 在切实做好北京市土地二级市场交易的基础上，推动交易服务平台实现与全国土地二级市场交易服务平台“无缝联接”，助力全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设，为加快构建高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场贡献更多力量。