探索产融结合路径 助力城市有机更新

　　　　——北京首开盈信投资管理有限公司增资案例

　　随着中国房地产市场进入“存量时代”，城市更新的有序化推进成为城市发展的主旋律。2015年，北京首都开发股份有限公司成立“围绕房地产上下游开展投资业务”的平台——首开盈信投资管理有限公司。公司聚焦一线城市的城市更新改造项目，在经济效益不断提升的同时也赢得了良好的社会口碑。为进一步提升市场竞争力，在城市更新领域拥有更大作为，首开盈信于2021年10月通过北京产权交易所进行增资引战，引入陕西金融资产管理股份有限公司作为战略投资方，募资金额8亿元。首开盈信将以此次增资为契机，不断提升多元化运营能力及市场拓展能力，以“有机更新”赋能城市发展。

　　　　存量地产时代 城市更新成为发展主旋律

　　以2016年全国土地供应面积和规划建筑面积双双回落为标志，中国房地产市场在经历了十余年的快速发展后，逐步进入“存量时代”。此后，以存量改造为主的“城市更新”成为城市发展的主旋律。

　　城市更新，是指当城市发展到一定阶段、形成一定规模后，为了继续更好地高质量发展而采取的一种有别于过去增量开发的发展模式。城市更新通过对已建成地区开展功能提升、保护修缮、整治拆改和拆除重建等活动，从而实现该地区在社会、政治、经济等维度的全面优化提升。

　　近年来，无论是从市场层面还是政策层面，城市更新这一概念的热度都在不断提高，其已上升为解决城市发展问题、推进城市治理现代化、提升城市空间品质的关键手段。在市场层面，来自房地产服务提供商第一太平戴维斯的统计显示，2021年中国大宗商业地产交易总额为3645亿元，同比增长28%。从成交物业类型来看，写字楼为交易主体，占到成交总额的43%，零售物业交易上扬，产业物流、数据中心等工业地产的交易额实现快速增长，成交量同比几乎翻倍。

　　图1：2021年中国大宗商业地产各物业类型交易额（单位：十亿元）

　　事实上，无论是写字楼、零售地产还是工业地产，都与城市更新密切相关。在土地资源日渐稀缺的今天，盘活存量土地已成为必然出路，越来越多的地产企业以及投资机构希望通过对具有市场影响力的城市更新项目的运营，提升资产价值，从而探索出一条“资产-产业-金融”深度结合的运营之路。

　　而在政策层面，政府自2016年以来不断出台有关城市更新的政策。2017年12月，国家发改委《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》提出“鼓励盘活存量和低效建设用地，严控新增建设用地规模”；2019年12月，中央经济工作会议首次强调“城市更新”这一概念，指出要加强城市更新和存量住房的改造提升，做好城镇老旧小区的改造；2021年3月，国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，对我国下阶段的城市建设工作做出重要的方向指引和战略部署；2021年11月，住建部公布第一批城市更新试点工作城市名单，包括北京在内的21个城市位列其中，这些城市将率先探索因地制宜的城市更新工作机制，以城市更新赋能城市发展。

　　北京作为一座千年古都，其城市更新工作具有尤为特殊的意义。十八大以来，北京的城市功能定位重新调整，在疏解非首都功能、建设城市副中心及推动京津冀协同发展等大背景下，北京的城市更新步伐不断加快。2021年6月，北京市政府发布《关于实施城市更新行动的指导意见》，强调要“充分发挥市场作用，鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”，这对于未来北京的城市更新工作具有重要指导意义。

　　践行“城市复兴官”战略 打造城市更新“首开模式”

　　作为北京市属的“非经营性资产管理处置平台”和“城市有机更新综合服务企业”，北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团）早在2015年就提出“城市复兴官”的发展战略，积极布局城市更新业务。所谓“城市复兴官”具有双重涵义，其一为“复其所有”，即保护城市文化、找回城市记忆、重塑城市荣耀、再现城市美景；其二为“兴其所无”，即在城市现有格局里，植入前瞻的项目、现代的生活、先进的服务，从而解决政府的难题和市场的问题。

　　在战略定位调整的背景之下，首开集团持续加大对北京城市更新改造的资金和资源投入，以大规模的旧改、棚改工程作为城市复兴的抓手。截至2021年底，首开集团已在北京市8个行政区推进了65个老旧小区的综合整治项目，总建筑面积达282万平方米，涉及近4万户居民，为老旧小区综合改造提供了可复制、可推广的“首开模式”。

　　就在提出“城市复兴官”发展战略的同一年，首开集团旗下上市公司北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称首开股份）成立全资子公司——北京首开盈信投资管理有限公司（以下简称首开盈信），注册资金6亿元。首开盈信的业务定位为“围绕房地产上下游开展投资业务”的平台，旨在协同房地产主业，推进房地产金融业务发展，助力集团从“开发商”向“运营商”转型。成立6年多以来，首开盈信深刻践行“城市复兴官”这一发展战略，聚焦北京、上海等一线城市的城市更新改造项目，联合业内投资经验丰富的合作伙伴，选取具有改造及增值潜力的办公、商业及公寓等物业，通过买入-修复-退出的方式，使物业重新焕发价值，同时带来租金增长，创造了良好的价值回报。公司财务数据显示，2019年度净利润为1.63亿元，2020年度净利润为3.13亿元，2021年度截至9月30日净利润为2.81亿元。

　　在经济效益不断提升的同时，首开盈信参与的多个项目也赢得了良好的社会口碑，其中“中粮·置地广场”项目被北京市东城区政府列为城市更新标杆项目，“新街高和”项目更是作为北京“疏解整治促提升”的典型改造案例受到业内外广泛关注。

　　图2：位于北京市东城区的“中粮·置地广场”项目

　　经过几年来的发展，首开盈信的城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面都积累了丰富的经验，也基本形成了较为稳定的业务模式。截至2021年，首开盈信累计投资已超过30亿元，在北京、上海两地陆续投资了北京爱琴海购物中心、北京海淀钻石大厦、上海内环路内元博大厦、上海静安区科恩大厦等十余宗改造项目。值得一提的是，2021年3月，首开盈信联合高和资本、金茂资本成立火炬基金，认缴出资12.02亿元，成功收购位于北京中关村繁华地带的启迪科技大厦D座，这成为当年北京体量最大的一笔写字楼收购。按照规划，火炬基金将对该写字楼进行改造升级并开展经营活动，实现股权价值及资产增值，并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

　　首开盈信与高和资本等投资机构的联手只是地产企业及投资机构抢滩城市更新领域的一个缩影。事实上，城市更新作为推进城市高质量发展的重要举措，近年来受到来自政府、地产企业等社会各方的积极关注，其市场规模也不容小觑。来自《2021年全国城市更新政策行业报告》的数据显示，目前城市更新市场规模已达5万亿/年，并最终会扩大到10万亿/年。相较此前的“城镇老旧小区改造”，城市更新的内涵显然更为丰富，企业可参与的程度也更高。

　　作为城市建设与运营的重要主体，地产企业参与城市更新的积极性近年来愈发高涨。当前，全国80%以上的百强地产企业已布局城市更新这一赛道，可以预见的是，未来的厮杀将更为激烈。与此同时，城市更新项目普遍存在周期长、回款慢等问题，企业要承担非常大的资金压力，加之城市更新项目流程较为复杂，项目转化不易，对于“高负债、高杠杆”的地产企业来说，更需要具备较强的风险把控能力。在此背景下，首开盈信若要在城市更新领域拥有更大作为，通过增资引战实现合作共赢是一条必由之路。

　　抱团合作 应对城市更新多元挑战

　　2021年10月25日，首开盈信增资项目在北京产权交易所（以下简称北交所）挂牌。挂牌信息显示，本次拟募集资金不低于5亿元，增资完成后原股东持股比例不低于51%，新进投资方持股比例合计不超过49%。募集资金将用于增强公司资本实力，降低财务杠杆，增强市场运作及拓展能力，从而全面支撑公司未来的持续快速发展。

　　作为此次增资的交易平台，北交所从项目初期即开始积极介入，为首开盈信提供全流程的顾问及交易服务。项目挂牌期间受到众多投资机构的咨询关注，最终于2021年12月15日成功引入陕西金融资产管理股份有限公司（以下简称陕西金资）作为战略投资方，募集资金8亿元。此次增资完成后，陕西金资股权比例为37.26%，原股东首开股份持股比例降至62.74%。

　　图3：首开盈信增资前后股权结构变更情况

　　新进投资方陕西金资是陕西省人民政府直属管理的、具有金融不良资产批量收购资质的省级法人金融资产管理公司。该公司战略投资者中包括陕西财金投资管理有限责任公司、陕西延长石油资本控股有限公司、西安城市投资建设管理有限责任公司等15家大型国企和金融机构，目前资产管理规模为920余亿元。陕西金资创新性地实施市场化债转股，规模连续四年位居全国非银行金融机构之首，城市更新是其目前重点调研及开展的业务方向。

　　此次战略性增资对于首开盈信未来业务发展将具有重要意义。

　　首先，有利于增强公司资本实力，降低财务杠杆。城市更新业务具有资金沉淀量大、运营难度大、项目周期长的特点且普遍回款较慢，这对企业自有资金实力提出了很高要求。来自首开股份2020年三季报的财务数据显示，其于报告期末的负债合计2679.62亿元，同比增加9.16%；其中一年内到期的非流动负债为264.95亿元，同比增加10.61%。通过此次增资引战，能够使首开盈信的现金流状况明显改善，财务结构大幅优化，同时，借助金融机构在资金层面的持续性支持，能够极大减轻公司的融资压力，为未来进一步拓展业务奠定坚实基础。

　　其次，实现了股权多元化发展，公司治理结构更加完善。首开盈信此前为首开股份全资子公司，股权结构相对单一，增资引战后，在首开股份仍保持控股地位的前提下，公司将形成更加合理的治理结构和更为灵活的市场化经营机制。正如北京城市更新行动指导意见中所强调的“要充分发挥市场作用，鼓励和引导市场主体参与城市更新”，首开盈信将以此次合作为契机，借助优质外部资本在资源、运营等方面的优势和经验，不断提升多元化运营能力及拓展能力，打造强有力的市场竞争优势。

　　再次，助力首开集团拓展投资布局，应对地产行业新趋势。作为一家老牌国有房地产企业，首开集团多年来深耕北京，在棚改、旧改领域拥有丰富经验，但未来如何通过商业及办公项目的城市更新来应对地产行业新趋势，实现社会责任和经济效益的平衡是其面临的严峻课题。此外，在优化投资布局方面，首开集团近年来也在努力减轻对北京市场的依赖，深耕京外重点城市和主要城市群。此次首开盈信与地方大型金融资管机构的携手，也表明了首开集团向房地产“后开发时代”迈进、更好应对城市更新多元挑战的决心。 

　　城市更新是一件利国惠民的大事，其不仅肩负着城市空间盘活、人文记忆再生的历史使命，也是推动城市可持续发展的核心引擎。首开盈信诞生于城市更新的浪潮之中并不断发展壮大，如今已成为助力城市复兴的一支重要力量。我们也期待，首开盈信未来能够不断提升综合实力，推动产融结合，探索出一条城市有机更新的内涵式发展之路。